Na čo sa zamerať ešte pred kúpou stavebného pozemku?
Kúpa nehnuteľnosti nie je kúpa rožkov. Vždy je potrebné si nehnuteľnosť poriadne preveriť, aj keď pár rokov dozadu sme sa nestačili po obhliadkach zorientovať a ešte počas obhliadok nám volali predchádzajúci obhliadajúci záujemcovia, že majú záujem kúpiť danú nehnuteľnosť, a o licitáciách cien nehnuteľností, ktoré sme mali na dennom poriadku ani nehovorím. Všetci sa do kúpy hrnuli tak rýchlo, že si nemohli všetky veci pred kúpou preveriť. Museli sa spoliehať na to, čo im tvrdia predávajúci alebo sprostredkovatelia. Dnes by som sa chcela zamerať na tému stavebných pozemkov. Denne dostávam otázky od svojich známich a klientov, na čo sa pri kúpe zamerať, prípadne si chcú cezo mňa nehnuteľnosť preveriť. Na čo by ste sa mali zamerať ešte pred kúpou stavebného pozemku?
Všeobecne je známe, že stavebných pozemkov nie je veľa. A tých čo stoja za to je ešte menej. Samozrejme, každý z nás má iné predstavy o bývaní. Niekoho to ťahá do mesta, iných na vidiek. Na realitných portáloch je v súčasnosti na predaj celkom veľa pozemkov, rôznych. Môže za to aj situácia na realitnom trhu. Pokiaľ sa nejedná o novovybudovanú a vyhľadávanú lokalitu, určite ste si všimli, že ostatné pozemky sa veľmi nepredávajú, stále sú tam odinzerované tie isté, čo boli pred rokom, niekoľko krát precenené. Môže za to aj to, že nie všetky inzerované stavebné pozemky sú naozaj aj stavebné pozemky, prípadne keď aj sú, zastavia vás rôzne obmedzenia, vďaka ktorým sa vám nepodarí hneď stavať, ak niekedy aj vôbec.
1. Zistiť, či pozemok je naozaj stavebný.
Ako zistiť, či pozemok je stavebný? Ak viete pracovať s územným plánom, a ak obec má schválený územný plán, viete si overiť, či daný pozemok je stavebný. Stačí si otvoriť územný plán a nájsť v ňom lokalitu, kde sa daný pozemok nachádza. Ak neviete pracovať s územným plánom, alebo neviete, či obec má, alebo nemá schválený územný plán, môžete sa obrátiť na príslušný obecný alebo stavebný úrad a to tak, že si požiadate o územnoplánovaciu informáciu. Úrad by vám mal do 30 dní odpovedať aké je funkčné využitie pozemku, či je možné na ňom stavať, mieru zastavanosti (koľko z neho môžete zastavať), aký typ stavby môžete postaviť (rodinný dom/ rekreačná stavba/ bytový dom, a i.). Ak by ste potrebovali vypracovať územnoplánovaciu informáciu, tak aby ste sa od úradu dozvedeli o pozemku čo najviac informácií, a aby ste nedostali len stručnú odpoveď, budem rada, ak sa na mňa obrátite, rada vám s vypracovaním územnoplánovaj informácie pomôžem. Vyžiadať si územnoplánovaciu informáciu odporúčam aj v prípade, ak z územného plánu viete vyčítať, či sa jedná o stavebnú parcelu, alebo ak ste dostali ústnu informáciu z úradu, nakoľko sa viete neskôr oprieť o to, čo máte na papieri - na územnoplánovacej informácii.
Ak obec nemá schválený územný plán a neviete, či pozemok je stavebný, je potrebné požiadať príslušný samosprávny kraj o to, aby vám na základe vašej žiadosti (Žiadosť o vydanie rozhodnutia k umiestneniu stavby) odpovedal, či na pozemku môžete stavať. Ak by ste si nevedeli rady, či už pri spísaní takejto žiadosti, alebo pri samotnom vybavovaní, nakoľko je to trošku zložitejší proces, kontaktujte ma.
Ak sa pozemok nachádza v novovybudovanej lokalite, alebo sa v danej lokalite plánuje vybudovať nová lokalita, postupujete podobne ako v prvom prípade. Je potrebné si zistiť, čo sa v danej lokalite dá stavať, a to na základe územnoplánovacej informácie, tiež mieru zastavanosti, to aký typ stavby sa dá na pozemku postaviť.
2. Ak už s istotou viete, či je pozemok naozaj stavebný, je potrebné aby ste si zistili, či sú na pozemku vybudované inžinierske siete.
Ak sú, tak je potrebné zistiť aké, ak nie sú všetky, alebo žiadne, je potrebné zistiť kde sú najbližšie body pripojenia, ktoré si zistíte cez dodávateľov energií. Je potrebné si spísať žiadosť alebo ísť osobne a zistiť možnosti pripojenia sa na danom pozemku. Ak by ste si nevedeli rady, tiež vám s týmito vybavovačkami viem byť nápomocná. Nespoliehajte sa prosím len na to, že vidíte susedné pozemky, kde sú už postavené domy, ktoré sú roky pripojené na inžinierske siete, že vždy je to bez problémov aj na danom pozemku. Aj niektorí predávajúci, či sprostredkovatelia uvádzajú vo svojich inzerátoch, že "IS v dosahu, alebo pri pozemku", ale opak môže byť pravdou, a vy môžete mať problém napr. s pripojením sa na vodu, prípadne si ani studňu nebudete vŕtať, pretože daná lokalita môže mať znečistenú vodu. Chceli by ste mať stavebný pozemok, kde by ste nemali vodu, a potom ho následne pre to predávať?
3. Prístupová cesta.
Ak chcete na pozemku stavať a mať skolaudovanú stavbu, je potrebné mať vyriešenú prístupovú cestu. Prístupová cesta môže byť verejná - obecná, krajská, štátna, alebo môže byť súkromná. Súkromná by mala byť celá buď vo vašom výlučnom vlastníctve, alebo v podielovom spoluvlastníctve, možnosť je aj mať cez niekoho iného pozemok zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu v prospech každodobého vlastníka nehnuteľnosti. Komu patrí prístupová komunikácia si viete zistiť prostredníctvom katastrálnej mapy aj z pohodlia domova. Ak pracovať s katastrálnou mapou neviete, pokojne ma oslovte, pomôžem vám. Minimálna šírka prístupovej komunikácie by mala byť 3 m.
4. Pozemok je stavebný, inžinierske siete nie sú problém, prístupová komunikácia je vyriešená. Na čo ešte si treba dať pozor?
Opäť upozorním na to, že je potrebné si pozrieť poriadne územný plán obce, ak ho obec má. V územnom pláne je veľa stavebných pozemkoch, na ktorých sa nedá stavať, alebo nemôžete stavať na celej ploche vyhradenej na výstavbu z dôvodu, že cez pozemok vedie napr. biokoridor, alebo sa pozemok nachádza v blízkosti lesa, či elektrického vedenia, od ktorých je potrebné dodržať odstup - ochranné pásmo.
5. Jedná sa o parcelu registra "C" alebo "E", máte zamerané hranice pozemku geodetom?
Ak máte pozemok parcelu registra "E" je potrebné si ju dať zmeniť na parcelu registra "C". Ďalej je potrebné si dať vymerať hranice pozemku geodetom. Aj keď pozemok má už jestvujúce oplotenie, je možné, že skutočné hranice sú posunuté o pár centimetrov, či až metrov ďalej. Predídete tak neskôr k nedorozumeniam so susedmi, prípadne zistíte, či vám sused zaberá časť pozemku, čo súvisí aj so šírkou vašej možnej stavby. Ak máte úzky pozemok, a chýbali by vám nejaké metre, bol by to zrejme problém. Mne sa už stalo, že na obhliadke s inou sprostredkovateľkou predaja mal byť pozemok široký 14 až 21 m, a realita bola taká, že bol široký 6 až 18 metrov, resp. sused zaberal veľkú časť pozemku. Kúpili by ste taký pozemok, kde by vám chýbali metre, nemohli by ste si postaviť dom, až kým by ste to so susedom nevyriešili, až vôbec?
Vždy keď si idete kúpiť stavebný pozemok je potrebné si všímať pozorne okolie pozemku, kadiaľ idú elektrické vedenia, či sa pri pozemku nachádza les, či plocha pri pozemku nie je predmetom budúcej výstavby (ak by ste chceli mať kľudnú lokalitu), či sedia rozmery pozemku (treba si odkrokovať na mieste a skontrolovať - zmerať cez katastrálnu mapu), a opierať sa o dokumenty od obce, stavebného úradu, samosprávneho kraja, či dodávateľov energií. Netreba však zabúdať aj na informácie uvedené na liste vlastníctva, napr. či sú zapísané nejaké vecné bremená. Ak je to na vás veľmi moc informácií, budem rada, ak sa na mňa obrátite, rada vám pomôžem preveriť váš vysnívaný pozemok.